title: "Assemblée générale PPE en Suisse : quorum, majorités et votes" description: "Guide pratique pour organiser une assemblée générale de PPE en Suisse. Quorum, majorités simples et qualifiées, convocations et procès-verbal expliqués simplement." slug: "assemblee-generale-ppe-suisse-guide" date: "2026-02-17" author: "Explora Ventures Studio" keywords:
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- "convocation AG PPE"
- "procès-verbal assemblée PPE" category: "Gestion PPE" readingTime: "7 min"
Assemblée générale PPE en Suisse : quorum, majorités et votes expliqués simplement
L'assemblée générale est le moment clé de la vie d'une PPE. C'est là que se prennent les décisions sur les charges, les travaux, le budget et la gestion de l'immeuble. Pourtant, pour un syndic bénévole qui organise sa première AG, les règles de quorum, de majorités et de votes peuvent sembler obscures. Ce guide vous explique tout ce que vous devez savoir pour organiser une assemblée générale PPE en Suisse dans les règles.
Pourquoi l'assemblée générale est si importante en PPE
L'assemblée générale des copropriétaires est l'organe suprême de la PPE (propriété par étages) en Suisse. C'est elle qui détient le pouvoir de décision sur tous les sujets importants de la copropriété.
Concrètement, l'AG est compétente pour :
- Approuver les comptes annuels et le budget prévisionnel
- Décider des travaux d'entretien et de rénovation
- Nommer ou révoquer l'administrateur (syndic)
- Modifier le règlement d'administration et d'utilisation
- Fixer le montant des contributions au fonds de rénovation
Sans AG valablement tenue, aucune de ces décisions ne peut être prise. D'où l'importance de maîtriser les règles du jeu.
Le quorum : combien de copropriétaires doivent être présents ?
Le quorum est le nombre minimum de copropriétaires qui doivent être présents ou représentés pour que l'AG puisse valablement délibérer. En Suisse, les règles sont définies par le Code civil (art. 712p).
Première convocation
Pour que l'assemblée soit valable en première convocation, il faut réunir deux conditions cumulatives :
- La moitié des copropriétaires doivent être présents ou représentés (au minimum deux personnes)
- Ces copropriétaires doivent représenter au moins la moitié de la valeur des parts (millièmes)
Exemple : dans une PPE de 8 copropriétaires totalisant 1'000 millièmes, il faut au moins 4 copropriétaires présents ou représentés, possédant ensemble au moins 500 millièmes.
Deuxième convocation
Si le quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée peut être convoquée. Les conditions sont allégées :
- Un tiers des copropriétaires doivent être présents ou représentés (au minimum deux)
- Aucune condition de millièmes n'est requise
Important : la deuxième assemblée ne peut se tenir qu'au moins 10 jours après la première. Prévoyez donc ce délai dans votre planification.
La procuration
Un copropriétaire absent peut se faire représenter par un autre copropriétaire ou par un tiers muni d'une procuration écrite. La procuration doit être signée et remise avant le début de l'assemblée. Vérifiez votre règlement PPE : certains limitent le nombre de procurations qu'une même personne peut détenir.
Les différents types de majorités
C'est souvent là que les choses se compliquent pour les syndics bénévoles. En PPE suisse, il existe plusieurs types de majorités selon la nature de la décision.
Majorité simple
La majorité simple est la règle par défaut. Une décision est adoptée si elle recueille plus de la moitié des voix des copropriétaires présents ou représentés.
S'applique à :
- Approbation des comptes annuels
- Adoption du budget
- Travaux d'entretien courant
- Nomination du vérificateur des comptes
- Questions administratives courantes
Particularité suisse : chaque copropriétaire dispose d'une seule voix, quel que soit le nombre de lots qu'il possède. Un propriétaire de trois appartements n'a pas trois voix — il n'en a qu'une.
Double majorité (majorité qualifiée)
Certaines décisions nécessitent une double majorité : il faut à la fois la majorité des copropriétaires présents et que ces copropriétaires représentent plus de la moitié de la valeur totale des parts.
S'applique à :
- Travaux utiles (qui améliorent la valeur de l'immeuble)
- Modification de l'affectation de parties communes
- Installation d'équipements collectifs (ascenseur, panneaux solaires)
- Travaux de construction ou transformation importants
Majorité absolue de tous les copropriétaires
Cette majorité nécessite le vote favorable de plus de la moitié de tous les copropriétaires, y compris les absents. C'est la majorité la plus difficile à obtenir.
S'applique à :
- Modification du règlement d'administration et d'utilisation
- Création ou suppression de droits d'usage particulier
Unanimité
L'unanimité (consentement de tous les copropriétaires sans exception) est requise pour les décisions qui touchent au droit de propriété individuel.
S'applique à :
- Modification des quotes-parts (millièmes)
- Changement de destination de l'immeuble
- Aliénation de parties communes
Comment convoquer une assemblée générale
La convocation est une étape formelle qui doit respecter certaines règles pour que les décisions prises soient valables.
Délai de convocation
Le règlement de la PPE fixe généralement un délai minimum de convocation (souvent 20 à 30 jours). À défaut de mention dans le règlement, un délai raisonnable s'applique — comptez au moins 20 jours.
Contenu de la convocation
La convocation doit obligatoirement mentionner :
- La date, l'heure et le lieu de l'assemblée
- L'ordre du jour détaillé (chaque point à traiter)
- Les documents nécessaires (comptes, devis pour travaux, etc.)
- Un formulaire de procuration
Conseil pratique : envoyez la convocation par courrier recommandé ou par email avec accusé de réception. En cas de contestation, vous devez pouvoir prouver que chaque copropriétaire a été informé.
Ordre du jour
Seuls les points figurant à l'ordre du jour peuvent faire l'objet d'un vote. Un copropriétaire ne peut pas ajouter un sujet « surprise » le jour de l'assemblée et demander un vote dessus. Les « divers » permettent de discuter, mais pas de voter.
Le procès-verbal : un document essentiel
Le procès-verbal (PV) est la mémoire officielle de l'assemblée. Il doit documenter :
- La date, le lieu et l'heure de début et de fin
- Le nombre de copropriétaires présents et représentés (et leurs millièmes)
- La vérification du quorum
- Chaque point de l'ordre du jour avec le résumé des discussions
- Le résultat de chaque vote (nombre de voix pour, contre, abstentions)
- Les décisions prises
Le PV est signé par le président de séance et le secrétaire, puis envoyé à tous les copropriétaires dans un délai raisonnable (généralement 30 jours).
Les erreurs fréquentes à éviter
En tant que syndic bénévole, voici les pièges les plus courants :
- Oublier de vérifier le quorum avant de commencer les votes. Si le quorum n'est pas atteint, toutes les décisions prises sont nulles.
- Confondre les types de majorités. Voter un gros travail à la majorité simple alors qu'il nécessite une double majorité rend la décision attaquable.
- Ne pas envoyer l'ordre du jour à temps. Un copropriétaire peut contester toute décision si la convocation n'a pas respecté le délai.
- Voter sur un sujet hors ordre du jour. La décision sera invalide.
- Ne pas compter correctement les voix. Rappel : une voix par copropriétaire, pas par lot.
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Cet article a été rédigé par l'équipe LotPilot. LotPilot est un logiciel de gestion PPE conçu pour les syndics bénévoles suisses.